Vinkit kiinteistökauppaan
Kiinteistönvälitystä vankalla kokemuksella
Mitä kannattaa ottaa huomioon kun olet myymässä kiinteistöä?
Kiinteistökauppa on yleistermi kun puhutaan esim. omakotitalon, paritalon, mökin, tontin, tilan, määräosan tai määräalan kaupasta.
Kiinteistön virallinen määritelmä on: kiinteistörekisteriin kiinteistönä merkitty maa- tai vesialueen omistuksen yksikkö. Kiinteistöön kuuluvat sillä sijaitsevat kiinteistön omistajan omistamat rakennukset ja kiinteät laitteet.
Kiinteistönvälittäjänä olen perehtynyt kiinteistöjen ja eritoten omakotitalojen, paritalojen ja erillistalojen kauppaan omalla tai vuokratontilla. Myös kiinteistöjen lohkomiset ovat tulleet tutuiksi, kuten määräalan tai määräosan kauppa sekä yleistyvät tontin hallinnanjakosopimukset.
Jaan mielelläni kokemukseni myötä kertyneet sekä jatkuvan kouluttautumisen vahvistamat ajatukseni ja vinkkini sinulle.Toivon että näiden vinkkien avulla voit kevyemmin mielin valmistautua myyntiprosessiin. Näitä ideoita sopii sovitella myös loma-asunnon myymistä suunnitellessa.
Pyyntihinta, myyntihinta, kauppahinta?
Tilastofaktat, markkinatilanne, asiantuntijan arvio ja myyjän toiveet, miten näistä syntyy onnistunut päätös hinnasta?
Kauppahintatilastot kertovat faktat toteutuneista kauppahinnoista. Ne eivät kuitenkaan, etenkään kiinteistökaupan kyseessä ollessa, kerro spesifisti myytyjen kohteiden kuntoa ja varustusta. Materiaalien laadussa voi olla huimia eroja ja mm. talotekniikka voi olla hyvinkin eri tasoista.
Tilastoihin kirjatut arviot kohteen kunnosta (erinomainen, hyvä, tyydyttävä, välttävä) perustuvat yleiseen käsitykseen, välittäjän ja myyjän arvioon ja näin ollen niitä on kovin hankala verrata. Siksi onkin tärkeää perehtyä toteutuneiden kauppahintatilastojen lisäksi asuntomarkkinaan juuri nyt.
Mikä on kilpailutilanne? Kuvittele itsesi ostajan tilanteeseen ja tutki, mitä vastaavia kohteita on parhaillaan myynnissä ja vertaa niitä omaan kotiisi. Usein oman kodin vertailu muihin on haastavaa, koska tunteet vaikuttavat kykyymme arvioida ja vertailla. Tällöin korostuu ulkopuolisen arvio ja näkemys.
Kiinteistönvälittäjän alan asiantuntijana kuuluu tuntea markkina ja antaa näkemyksensä myynnin edellytyksille realistisesti. Lopullisen myyntihinnan (myös usein pyyntihintana puhuttavan) asettaminen on neuvottelua myyjän ja välittäjän kesken.
Tässä myyjän kannattaa pitää oma pää kylmänä, luottaa faktoihin, omaan intuitioon ja ennenkaikkea ulkopuolisen asiantuntijan arvioon, JOS välittäjän arvio on selkeästi tehty huolellisen perehtymisen myötä.Tämä perehtymisen taso selviää muutamilla täsmäkysymyksillä, jotka välittäjälle kannattaa esittää, kun haluat tehtävään sitoutuneen tekijän vastaamaan kiinteistösi myynnistä. Nämä kysymykset kerron sinulle blogissani miten löytää hyvä Miten löytää hyvä välittäjä
Entä kauppahinta eli toteutunut hinta? Kiistattomasti parhaat tulokset saavutetaan asettamalla myyntihinta realistiselle tasolle eli pyydetään oikeaa, kohteen kuntoa ja sijaintia vastaavaa hintaa, joka on balanssissa markkinan kanssa. Lopulta kuitenkin markkina eli ostajat päättävät kauppahinnan. Valmistaudu siis etukäteen hintaneuvotteluihin. Niitä helpottamaan voit jo etukäteen määrittää itsellesi valmiiksi, missä voit joustaa ja mistä asioista neuvotella. Selvitä siis oma myynnin motiivisi perin juurin. Pidä myös mieli avoimena neuvotteluille ja pyri olemaan positiivinen, vaikka välillä voi tuntua rankalta, jos joudut tinkimään tavoitteistasi. Sinnikkäät, positiivisella asenteella etenevät neuvottelut tuottavat tuloksia.
Haluatko nukkua yösi levollisesti?
Kerro kiinteistönvälittäjälle kaikki mitä tiedät liittyen myytävään kiinteistöön ja ympäristöön.
Asiantunteva, rakentamista, rakenteita ja materiaaleja ymmärtävä välittäjä pystyy kertomaan tiedot kiinteistön kuntoon mahdollisesti liittyvistä haasteista eli ongelmakohdista ostajille niin, että niiden kanssa voidaan edetä neuvotteluihin.
Erittäin tärkeä seikka, joka usein unohtuu matkan varrella on: Mikäli myynnin aikana tulee muutoksia tai ilmenee jotain uutta myytävään kohteeseen liittyen, on tärkeää informoida niistä välittömästi kohteen välittäjää. Myyjällä ja kiinteistönvälittäjällä on yhteinen vastuu siitä, että ostaja saa kattavat tiedot kohteesta, joiden pohjalta hän voi tehdä ostopäätöksen. Myyjälle on asetettu maakaaren 2 luvussa tiedonanto- ja selonottovelvollisuus. Ostajaa taas velvoittaa ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuus.
Kiinteistönvälittäjän vastuuta ja toimintaa määrittelevät useat eri lainsäädökset (tästä kerron lisää myöhemmin blogissa) ja asetukset sekä lisäksi valinnaisesti Hyvä Välitystapa, jota olen sitoutunut noudattamaan ja olen myös suorittanut Hyvän Välitystavan testin.
Lyhyesti voidaan todeta että tarjousneuvottelujen jälkeen välittäjä hoitaa kaikki kaupan käytännön järjestelyt. Kun kaikki on huolellisesti valmisteltu, on aika allekirjoittaa kauppakirjat, suorittaa kauppahinnan maksu ja luovuttaa omistus sekä hallinta ostajalle. Kaupan jälkeen on helppoa olla tyytyväinen, kun kaikki osapuolet ovat hoitaneet velvollisuutensa.
Mikä on oikea ajankohta kuntotarkastukselle?
Mikä on olennaista myynnin kannalta?
Useimmiten suosittelen kuntotarkastusta ennen myynnin aloittamista. Etenkin jos myytävässä kohteessa on havaittavissa haasteita eli kiinteistön kuntoon liittyviä kysymysmerkkejä. Kuntotarkastuksen suorittaminen sen jälkeen, kun ostaja sen ostotarjouksessaan on esittänyt tarjouksen ehtona, on toki myös usein käytetty tapa. Tätä perustellaan mm. sillä, että kulut jakaantuvat kuntotarkastuksen osalta puoliksi ja että ostaja voi esittää kysymyksiä tarkastajalle ja olla läsnä kuntotarkastuksessa.
Kysymys kuuluukin, mikä on olennaista?
Mielestäni olennaista on se, että sinulla myyjänä ja minulla välittäjänä on mahdollisimman hyvä tieto siitä, mitä ollaan myymässä ja myynti voidaan näin ollen toteuttaa oikeilla argumenteilla ja ostajaehdokkaille annetaan ajantasaista tietoa. Näin myös vältetään mahdollisesti tarjousneuvottelujen aikana tai jälkeen syntyvät kiperätkin keskustelut siitä, kuka hoitaa mitäkin ja vastaa mistäkin koskien kiinteistön kuntoa. Kun asuntokaupan kuntotarkastus on pätevästi tehty ja osaavasti esitetty ja avattu ostajille, ovat lähtöasetelmat selkeät tarjousneuvotteluille. Lisäksi kokenut kuntotarkastaja kyllä vastaa ostajan tai välittäjän mahdollisiin lisäkysymyksiin itse varsinaisen tarkastustoimen jälkeenkin.
Voiko kuntotarkastus epäonnistua? Kyllä voi. Ole siis tarkkana kun valitset asuntokaupan kuntotarkastuksen tekijää. Tutki referenssit, koulutus, ammattipätevyydet ja ammattivuodet. Voit myös kysyä välittäjältä, meillähän on kokemusta alan tekijöistä ja voimme välittää sinulle yhteystietoja alan toimijoista. Välittäjä ei saa olla sidoksissa mitenkään kuntotarkastusta tekevään yritykseen eikä välittäjä myöskään ole millään lailla sopimusosapuoli. Jos näin kuitenkin on, täytyy välittäjän siitä sinulle avoimesti etukäteen kertoa.
Mitä eroa on eri tarkastuksilla?
Nimiviidakko tutkimuksilla on kirjava ja tähän soppaan osaan sanoa vain sen, että älä kiirehdi liikaa, valitse huolella ja tässäkin, HALVIN HINTA ei ole valintaperuste.
Oikea tarkastustuote kiinteistökaupassa on nimenomaan Asuntokaupan kuntotarkastus. Etsi sen tekijöitä. Valitse tekijäksi ammattilainen (FISE pätevöitynyt AKK), etenkin, mitä haastavampi kiinteistö, sitä enemmän se vaatii mielestäni kokemusvuosia kuntotarkastajalta. Lue lisää edellytyksistä pätevöitymiseen tästä ja linkki asiantuntija pätevyysrekisteriin tässä.
KIRJOITAN PARHAILLAAN LISÄÄ…
VINKKEJÄ TULOSSA PIAN.
Partnership
Become Our Partner
Come Join Us
Quisque tincidunt, eros ac condimentum interdum, nisi lacus maximus arcu, imperdiet fringilla arcu ex quis nisi. Curabitur accumsan arcu diam, ut molestie diam facilisis vitae. Aliquam erat volutpat. In facilisis scelerisque orci, vel facilisis neque tempor at. Aliquam laoreet.
Jos olisin myymässä kotiani,
mitä haluaisin?
Olen myynyt useita omia asuntoja vuosien mittaan. Usein myös luottovälittäjäni on hoitanut asuntoni myynnin. Minulle tärkeintä välittäjässä on aktiivisuus ja asiantuntemus. Mikä sinulle?
