Vinkit asunto-osakekauppaan
Kiinteistönvälitystä vankalla kokemuksella
Heli myy asunnot
Asunto-osakekauppa
Mitä erityistä kannattaa ottaa huomioon kun olet myymässä asunto-osaketta?
Mikä oikeastaan on asunto-osake? Joka tunnetaan paremmin termeillä huoneisto, kämppä, boksi, luukku, asunto? Nämä kaikki termit tarkoittavat asunto-osakeyhtiössä olevaa asumiskäyttöön tarkoitettua tilaa. Asunto-osakkeet oikeuttavat tietyn huoneiston hallintaan. Asunto-osakeyhtiö voi syntyä jo kahdesta asunnosta.
Virallisesti asunto-osakeyhtiö määritelmä on: osakeyhtiö, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta, joissa olevien huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet (ei välttämättä) on määrätty yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi ja jonka jokainen osake yksin tai toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.
Haluathan välttää mahdolliset epäselvyydet asuntokaupoissa? Kerro siis kiinteistönvälittäjälle rehellisesti kaikki mitä tiedät liittyen myytävään huoneistoon sekä taloyhtiöön. Tiedot asunnon remonteista, mahdolliset havaitsemasi puutteet/viat, myös pienetkin asiat kannattaa mainita. Taloyhtiöstä mm. tietosi tulevista remonteista, muissa asunnoissa ja yhteisissä tiloissa tapahtuneet vauriot tai havaitut ongelmat sekä se, mitä tiedät taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta ja tulevaisuuden näkymistä. Ennen myynnin aloitusta välittäjän kuuluu lähettää sinulle materiaali tarkistettavaksi, tärkeimpänä niistä selostusliite. Lue se huolella läpi . Myyjänä sinulla on lain asettama tiedoksiantovelvoite, ostajalla taas ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuus. Muistathan että haastavatkin asiat voidaan selvittää, kun ne tiedetään ajoissa. Asiantunteva, rakentamista, rakenteita, asunto-osakeyhtiölakia ja yhtiön taloutta ymmärtävä välittäjä osaa kyllä kertoa ostajalle asiat niin, että niiden kanssa voidaan edetä neuvotteluihin. Mikäli myynnin aikana tulee muutoksia tai ilmenee jotain uutta, on tärkeää informoida niistä välittömästi kohteen välittäjää.
Myyjällä ja kiinteistönvälittäjällä on yhteinen vastuu siitä, että ostaja saa kattavat tiedot kohteesta, joiden pohjalta hän voi tehdä ostopäätöksen.
Kiinteistönvälittäjän vastuuta ja toimintaa määrittelevät useat eri lainsäädökset (tästä kerron lisää myöhemmin blogissa) ja asetukset sekä Hyvä Välitystapa, johon välittäjä voi sitoutua. Lyhyesti voidaan todeta että tarjousneuvottelujen jälkeen välittäjä hoitaa kaikki kaupan käytännön järjestelyt. Kun kaikki on huolellisesti valmisteltu, on aika allekirjoittaa kauppakirjat, suorittaa kauppahinnan maksu ja luovuttaa omistus sekä hallinta ostajalle. Kaupan jälkeen on helppoa olla tyytyväinen, kun kaikki osapuolet ovat hoitaneet velvollisuutensa.
Välittäjä on ammattilaisen otteella hoitanut myyjän ja ostajan puolesta asiat, kirjannut kaikki lakisääteiset asiat sekä sen lisäksi yhdessä sovitut muut kaupan edellytykset kaupan asiakirjoihin mustaa valkoisella, noudattaen lainsäädäntöä sekä hyvää välitystapaa.
LISÄVINKKI: Lue blogikirjoitukseni myyjän vastuusta koskien taloyhtiön taloudellisen tilanteen muuttumista kaupan jälkeen (tulossa blogi)
Asunto-osakekaupoissa usein hämmentää hintaan liittyvät erilaiset termit. Jos huoneistoon kohdistuu velkaosuutta, puhutaan myyntihinnasta/velattomasta myyntihinnasta, kauppahinnasta ja velattomasta kauppahinnasta. Myyjänä laske sovitusta velattomasta kauppahinnasta jäljellä oleva velkaosuutesi pois, niin tiedät paljonko tilillesi kauppapäivänä maksetaan. Tästä vähennetään myös välittäjän palkkio, joka maksetaan kaupanteon yhteydessä.
Myynnin alkaessa välittäjä hankkii isännöitsijältä huoneistosta isännöitsijäntodistuksen ja asunnon pohjakuvan, yhtiön viimeisimmät tilintarkastusdokumentit, energiatodistuksen ja kunnossapitotarveselvityksen. Jos yhtiössä on tehty PTS tai kuntotutkimus, on sekin välittäjän hankittava ja perehdyttävä siihen. Kun asunto myydään, on kaupanteossa isännöitsijäntodistuksen oltava tuore (lain mukaan ei vanhempi kuin 3 kk) ja kaupoille hankitaan aina kauppapäivälle laskettu lainaosuuden määrä. Ostaja ottaa loppulainan vastatakseen ja sinulle jää se osuus, josta on vähennetty lainan pääoma. Pyri huolehtimaan, että olet muistanut suorittaa yhtiövastikkeet. Suorittamattomat vastikemaksut näkyvät isännöitsijäntodistuksella. Periaate on se , että myyjä vastaa ja vakuuttaa, että kaikki hänen omistus-ja hallinta-aikaan liittyvät maksut on hoidettu.
Missä kunnossa myyn asunnon? Teenkö itse stailauksen, palkkaanko ulkopuolisen vai kuuluuko se välittäjän palveluihin? ja onko järkevää tehdä todellinen stailaus vai yleistyvä virtuaalistailaus?
Omaa kotia on vaikea nähdä ulkopuolisen silmin. Siksi on hyvä kysyä ulkopuoliselta, miltä asunto heidän mielestään vaikuttaa. Mieti myös, mikä oli asia joka teki sinuun vaikutuksen kun ostit asunnon?
Tänä päivänä hyväkuntoiset asunnot tekevät kauppansa. Remontteja hiukan karstastetaan, ne koetaan liian epävarmoina. Myös asuntolainapankit ovat tarkkoja remonttilainoissa.
Olennaista on, että asunnon kunto on suhteessa asunnon hintaan, josta lisää alla.
Stailaus voi olla on kevyimmillään ylimääräisten tavaroiden poistamista ja siivoamista. Huomaa että ostajat usein kurkkaavat uuniin ja vaatekaappeihin sekä tutkivat kosteiden tilojen nurkatkin ja wc-pytyn. Raikas, puhdas, avara koti myy.
Myyntistailaus sisältää huonekalujen järjestelyä, tekstiilien päivittämistä, pienkalustusta ym. (riippuen palveluntarjoajasta). Näissä on aikamoisia eroja. Jos päädytään virtuaaliseen stailaukseen (joka on digitaalinen mallinnus tilan mahdollisuuksista) on olennaista kertoa se myyntikuvissa! Virtuaalistailaus sopii mielestäni parhaiten remontoituun asuntoon ja uudiskohteeseen.
Ja yhteenvetona: asunnosta kannattaa tuoda parhaat puolet esiin, mutta ei liioitella eikä esittää asioita, jotka eivät ole mahdollisia. Ostava asiakas ei saa pettyä saapuessaan kohteeseen. Myyntikuvien pitäisi vastata myytävää kohdetta.
Teenkö itse vai ammattilainen? Saanko remonttiin sijoitetut rahat takaisin? Saanko remontoida?
Aina pointti ei ole se, että saat sijoittamasi rahat täysmääräisenä takaisin. Joskus asuntoa ei vain saada myytyä, jos remontti jätetään tekemättä. Tai myynti on haastavaa ja venyy… Useimmiten käy niin, että pieneen remonttiin käytetty aika ja raha yllättääkin positiivisesti, koska lopputulos on niin lupaava ja myynti vauhdittuukin huomattavasti.
Asunto-osakeyhtiössä varmista aina, tarvitsetko luvan remontille. Seinien maalaus/tapetointi ei tarvitse lupaa, mutta esim. sisäovien vaihto tai lattian uusiminen täytyy ilmoittaa yhtiölle muutostyölupahakemuksena ja odottaa remonttilupaa.
Käsistään taitava ja kokemusta omaava voi remontoida itsekin, kun lopputulos on siisti ja asianmukainen. Ota pienen pintaremontinkin eri työvaiheista valokuvia/videoita ja luovuta ne välittäjälle sekä ostajalle.
Mietit varmaan, mitä kannattaa fixata ja mitä ei. Pyydä markkinassa ajantasalla oleva, asiantunteva kiinteistönvälittäjä paikalle ja kysy hänen mielipiteensä. Remontointi ja sisustusalaa tuntevan välittäjän mielipiteeseen voit luottaa. Häneltä voit saada kustannusarvionkin pintaremonttiin, suosituksia pintamateriaaleihin ja jopa yhteystiedot ammattilaisiin, jotka tekevät remontin sovitusti ja laadukkaasti.
Useimmiten iso remppa tehdään silloin, kun asunto on ostettu sijoitusmielessä eli flipataan asunto eteenpäin. Itse kutsun tätä asunnon arvon jalostukseksi.
Näissä olennaista on huomioida remontin aikataulu, laatutaso (joka korreloi hinnan kanssa) ja kustannusarvio, jotta asuntoprojekti on kannattava. Kannattavuus riippuu paljolti siitä, millä hinnalla olet onnistunut flipattavan kohteen ostamaan, kuinka hyvin onnistut arvioimaan remontin budjetin ja pysytkö aikataulussa.
Taloyhtiöissä ole tarkkana lupien kanssa. Ota huomioon asbesti (ennen vuotta 1994 rakennetut), Asbestia on käytetty rakennusmateriaaleissa erityisen runsaasti etenkin 60- ja 70-luvuilla, joten suuri osa Suomen rakennuskannasta sisältää asbestia.
Suosittelen keskustelemaan oman luottovälittäjän kanssa jo ostovaiheessa suunnitelmastasi flipata asunto. Tehkää yhdessä suunnitelma, jossa huomioidaan remontin vaikutukset kohteeseen ja markkinoinnin mahdollisuudet, joilla saadaan parempi hinta. Varaa asunnon viimeistelyyn riittävästi aikaa (listat, materiaalien rajapinnat, sähkötyöt ym.) ja sisusta asunto myyntiin.
Näillä vinkeillä olen onnistunut, joskus loistavasti joskus kohtalaisesti, kerran on tullut nollatulos ja yhdestä oman kodin kaupasta hiukan miinustakin, kun taloyhtiön kunto ja sen myötä yhtiön taloudellinen tilanne muuttui olennaisesti.
Aina voi tulla yllätyksiä, kun remontoidaan vanhaa.
Luota remonttikohteissa kokeneisiin ammattilaisiin, pidä napakka aikataulu mutta älä kiirehdi ja säästä väärissä asioissa.
Tämä aihe on yksi mieliaiheistani ja omaan tästä runsaasti kokemusta, joten tulossa on blogikirjoituksia aiheesta.
Tilastot kertovat faktat toteutuneista kauppahinnoista. Ne eivät kerro spesifisti myytyjen kohteiden kuntoa ja varustusta. Materiaalien laadussa voi olla huimia eroja ja taloyhtiön kunto on edelleen tilastoihin satunnaisesti kirjattu.
Tilastoihin kirjatut asunnon kunnon arviot perustuvat yleiseen käsitykseen, välittäjän ja myyjän arvioon (erinomainen, hyvä, tyydyttävä, jne.)ja näin ollen niitä ei täysin voi verrata. Siksi onkin tärkeää perehtyä toteutuneiden kauppahintatilastojen lisäksi asuntomarkkinaan juuri nyt.
Mikä on kilpailutilanne? Kuvittele itsesi ostajan tilanteeseen ja tutki, mitä vastaavia kohteita on parhaillaan myynnissä.
Kiinteistönvälittäjä alan asiantuntijana tuntee markkinan ja pystyy kokonaisuuden hallitsemaan. Lopullisen myyntihinnan asettaminen on neuvottelua myyjän ja välittäjän kesken. Tässä kannattaa pitää oma pää kylmänä, luottaa faktoihin ja ulkopuolisen asiantuntijan arvioon, silloin kun välittäjän arvio on selkeästi tehty huolellisen perehtymisen myötä. Lopulta kuitenkin markkina eli ostajat päättävät kauppahinnan. Sinun on hyvä valmistautua hintaneuvotteluihin ja pohtia jo valmiiksi, missä voit joustaa, jos sellainen tilanne tulee eteen.
MITEN MYYDÄ?
Myyntitapoja on erilaisia, joista avaan tässä eniten käytetyimmät.
Perinteinen kauppamenetelmä eli asetetaan hinta toivottuun toteumaan ja toivotaan että se toteutuu eikä tarvitse ainakaan paljoa tinkiä.
Toinen vaihtoehto on tarjouskauppa, jossa hinta asetetaan reiluhkosti alemmas ja ostotarjouksen odotetaan nousevan reippaasti. Tarjotut hinnat näkyvät netissä kaikille ja ostajilla on tilaisuus tarjota enemmän. Tätä kauppatapaa on itse käytä lainkaan, erinäisistä syistä johtuen.
Sitten on myyntitapa, jossa tiettynä etukäteen määriteltynä hetkenä kerätään kaikki tarjoukset ja esitetään ne myyjälle samanaikaisesti. Tässä tärkeintä menestymiselle on välittäjän osaava argumentointi, määräysten tunteminen, luottamus ja avoimmuus kaikkien osapuolien kesken. Parhaimmillaan tämä myyntitapa tuottaa nopean kaupan ja parhaan hinnan.
Lisäksi kohde voidaan myydä huutokaupalla.
VINKKEJÄ TULOSSA PIAN.
KIRJOITAN PARHAILLAAN LISÄÄ…
Jos olisin myymässä kotiani,
mitä haluaisin?
Olen myynyt useita omia asuntoja vuosien mittaan. Usein myös luottovälittäjäni on hoitanut asuntoni myynnin. Minulle tärkeintä välittäjässä on aktiivisuus ja asiantuntemus. Mikä sinulle?
Experience has its rewards.
Helppoa ja turvallista
Parempi hinta Nopeat kaupat
Onnistunut sijoitus
Valmiina hommiin
Partnership
Become Our Partner
Come Join Us
Quisque tincidunt, eros ac condimentum interdum, nisi lacus maximus arcu, imperdiet fringilla arcu ex quis nisi. Curabitur accumsan arcu diam, ut molestie diam facilisis vitae. Aliquam erat volutpat. In facilisis scelerisque orci, vel facilisis neque tempor at. Aliquam laoreet.
Jos olisin myymässä kotiani,
mitä haluaisin?
Olen myynyt useita omia asuntoja vuosien mittaan. Usein myös luottovälittäjäni on hoitanut asuntoni myynnin. Minulle tärkeintä välittäjässä on aktiivisuus ja asiantuntemus. Mikä sinulle?
